Với kinh nghiệm lâu năm, tư vấn giao dịch hàng nghìn tài sản là nhà đất, bất động sản thổ cư, chung cư, biệt thự dự án... của #TheOneNetwork; chúng tôi xin tóm tắt và chia sẻ 4 bước quan trọng nhất mà các bác, các khách hàng mua nhà đất cần làm để đảm bảo giao dịch được An Tâm. Cần tư vấn ngay và chi tiết, các bác vui lòng nhắn Zalo 0918.57.58.55.

1. Tư vấn giá trị thị trường và quy hoạch. Tất cả đất đai đều có quy hoạch, kể cả đất chưa sử dụng, quan trọng là mảnh đất, tài sản các bác mua rơi vào quy hoạch nào, có thể an tâm sử dụng ổn định, lâu dài hay không. Và đất "dính", hay không "dính" quy hoạch đều ảnh hưởng tới giá trị của tài sản khi giao dịch mua bán và vay vốn ngân hàng. Quy hoạch kể cả "dính" vẫn có quy hoạch xấu, quy hoạch đẹp cần được đánh giá, tư vấn kỹ lưỡng trước khi ra quyết định. Khái niệm "dính" quy hoạch mà trước giờ các bác vẫn hay nghe và lo lắng thường để nhắc tới các tài sản mà có phần lớn, hoặc toàn bộ diện tích nằm vào quy hoạch giao thông (mở đường), quy hoạch cây xanh, quy hoạch đất công cộng đô thị... các loại quy hoạch không phải đất ở mà tương lai khi NN triển khai sẽ thực hiện theo quy định. Quy hoạch có nhiều loại, như quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết... và nhiều mức tỷ lệ như 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500... Quy hoạch cũng có nhiều phiên bản, cập nhật theo thời gian, triển khai theo trình tự và quy định. Khi xem xét và tư vấn vấn đề quy hoạch, cần đối chiếu, ráp vẽ với quyết định được phê duyệt mới nhất, dẫn chiếu số và thời gian ra quyết định để đảm bảo tính chuẩn xác. Trường hợp có sự mâu thuẫn, chưa rõ ràng (thường do "nghe nói" từ nhiều nguồn thông tin khác nhau), cần có sự tư vấn từ người trong nghề, có kinh nghiệm, cùng với việc giải đáp các thắc mắc của các bác mua bán nhà. Thay vì "nghe nói", cần được tư vấn, giải đáp quy hoạch dựa trên tài liệu chính thức, cụ thể, có luận cứ rõ ràng. Trường hợp cần đảm bảo tính chính xác tuyệt đối (phục vụ tranh chấp, đòi cọc, cấp phép xây dựng, kiện tụng...), tuy mất thời gian nhưng có thể yêu cầu bên bán (chủ tài sản) xin xác nhận quy hoạch, chỉ giới đường đỏ... từ cơ quan chức năng có thẩm quyền. Trong bất kỳ trường hợp nào, các bác và khách hàng mua nhà không nên vội ra quyết định đặt cọc, mua bán khi có sự nghi ngờ về quy hoạch của tài sản, phòng tránh trường hợp đi vào tranh chấp, kiện tụng, khó khăn trong việc đòi cọc, hoàn trả giao dịch khi gặp trường hợp tài sản vướng quy hoạch. Theo thông lệ thị trường, khi bên mua đặt cọc, bên bán sẽ cần thanh toán toàn bộ hoặc một phần phí cho bên môi giới, bên bán cũng có thể vội sử dụng tiền đặt cọc, tiền thanh toán của bên mua vào việc khác (đáo hạn, trả nợ, rút sổ, đặt cọc mua nhà khác...) mà không lường trước tài sản của mình vướng vào quy hoạch hay vi phạm điều khoản mua bán dẫn đến việc phải hủy và hoàn trả giao dịch. Với những trường hợp phát sinh tranh chấp không thể đòi cọc (cả khi đã thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên bán không thực hiện theo thỏa thuận), chúng tôi có thể tư vấn, hỗ trợ khách hàng gửi đơn ngăn chặn hoặc khởi kiện tới bên liên quan, tuy nhiên việc này sẽ phát sinh nhiều thời gian, chi phí không mong muốn cho tất cả các bên. Không chỉ ảnh hưởng tới giá trị tài sản, việc "dính" hay nằm trong một số loại quy hoạch nhất định sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới việc xin cấp phép xây dựng (chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn, không được đền bù công trình khi thực hiện quy hoạch, phải xin gia hạn tồn tại khi tới hạn...), vay vốn ngân hàng (phần lớn không nhận thế chấp hoặc định giá ở mức thấp) cũng như ảnh hưởng tới việc sử dụng tài sản ổn định, lâu dài, đặc biệt với nhóm khách hàng mua nhà để ở. Để nhanh chóng nhận biết tài sản có yếu tố quy hoạch, các bác khi đi xem mua nhà có thể nhìn vào một số dấu hiệu cơ bản như khu vực, dãy nhà có kết cấu lụp xụp, thấp tầng, xây có khoảng lùi, xây tụt lại hoặc xây dựng không kiên cố, có cắm mốc giới của cơ quan chức năng, hoặc có biển bảng công bố quy hoạch... Ngược lại, nhiều khách hàng lầm tưởng việc tài sản có nhà mới xây, hay đã xây cao tầng, kiên cố, đặc biệt là được xây dựng bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp đồng nghĩa với việc không dính quy hoạch, nhưng không hoàn toàn như vậy. Như đã đề cập ở trên, đất có yếu tố quy hoạch hoàn toàn có khả năng xin cấp phép xây dựng có thời hạn (thời hạn ở đây là thời hạn tồn tại của công trình - thông thường là 5 năm, không phải thời hạn của giấy phép xây dựng), nên việc dựa vào hình thức tài sản đã có nhà cao tầng, hay nhà mới xây, nhà kiên cố để nhận biết việc tài sản không "dính" quy hoạch là không hoàn toàn đúng, bên mua cần xem và kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng của chủ nhà, chủ đầu tư đồng thời kiểm tra, tư vấn quy hoạch để an tâm. Đặc biệt với việc đất "dính" quy hoạch thường có giá bán rẻ, chủ nhà lo lắng vội bán nên thường được các chủ đầu tư mua gom với giá tốt, xin cấp phép xây dựng có thời hạn và xây lên các dãy nhà mới, đẹp, kiên cố phục vụ nhu cầu thị trường hiện nay của khách hàng. Khi mua các bác thấy tài sản mới, đẹp, có giá tốt cần hết sức lưu ý. Cuối cùng, ngoài các loại quy hoạch phổ biến như quy hoạch giao thông (mở đường), quy hoạch đất cơ quan, trường học, quy hoạch cây xanh, quy hoạch công cộng đô thị... cũng cần lưu ý tới việc tài sản bị nằm trong hành lang thoát lũ, độ cao tĩnh không, đường điện cao thế, hay nằm trong phạm vi hành lang an toàn đường sắt, đặc biệt là các tuyến metro, đường sắt đô thị. Các loại quy hoạch này cũng dẫn đến việc tài sản bị hạn chế cấp phép xây dựng, không được cấp phép xây dựng với một số nơi hoặc phải xin ý kiến của các cơ quan chức năng liên quan (như ban quản lý tuyến đường sắt đô thị) mới có thể cấp phép xây dựng, khi cấp phép cũng có thể bị hạn chế chiều cao, tầng hầm hay quy mô, từ đó ảnh hưởng tới việc sử dụng và giá trị của tài sản. Qua những nội dung tóm tắt kể trên, #TheOneNetwork mong các bác đã thông hiểu hơn về khái niệm, ý nghĩa cũng như hệ quả khi giao dịch liên quan tới tài sản có yếu tố quy hoạch. Tuy nhiên, quy hoạch có xấu, có đẹp, quy hoạch và triển khai quy hoạch giúp phát triển đô thị, cải thiện hạ tầng và cũng tác động trực tiếp tới tiềm năng giá trị của bất động sản. Vậy nên điều quan trọng nhất khi mua bán nhà đất, bất động sản là các bác có cái nhìn chi tiết, toàn diện về quy hoạch đi qua cũng như lân cận của tài sản, thông qua sự tư vấn của người có kinh nghiệm và chuyên môn. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn và giải đáp chi tiết về quy hoạch, giá trị tài sản cũng như hỗ trợ tất cả vấn đề liên quan tới giao dịch bất động sản cho các bác qua Số điện thoại/Zalo 0918.57.58.55.

Trân trọng! (còn tiếp phần 2)